Новости микрогорода

информационный ресурс Ассоциации жителей "В лесу"

Ассоциация жителей, Собрание собственников

ОСС 2019: обращение Ассоциации к жителям

В настоящее время в домах первой очереди Микрогорода проходят Общие Собрания Собственников. Ассоциация жителей «В лесу» считает необходимым прокомментировать основные вопросы, вынесенные на голосование.

Вопрос «О подтверждении полномочий УК ООО «В лесу».
Ассоциация жителей в течение трех лет, начиная с октября 2016г., выполняет функцию общественного контроля за работой управляющей компании, являясь участником общества ООО «В лесу». Ассоциация, находясь в постоянном рабочем диалоге с руководством УК, участвует в тех процессах, которые находятся в зоне ответственности УК, будь то клининг, обслуживание лифтов или ремонт мест общего пользования.

Правление Ассоциации состоит из активных собственников Микрогорода,
которые относятся к нашему с вами общему имуществу со всей любовью и
ответственностью. Мы работаем на добровольных началах без какой-либо финансовой заинтересованности, только на этих принципах построена наша работа. Некоторые собственники критикуют Ассоциацию жителей, якобы, не видя результатов ее работы. Эта критика голословна и основана на непонимании причин тех или иных происходящих событий или, например, разницы между функцией УК и Ассоциации. И за прошедшее время мы сумели добиться того, что УК слышит наше мнение и действует сообща с нами
– жителями. Примеры сотрудничества: выстраивание работы клининга под график, разработанный Ассоциацией, смена охраны, работы по озеленению, видеонаблюдению, совместное планирование затрат и другое.

Мы, в первую очередь, как собственники помещений, считаем необходимым продление полномочий УК «В лесу». Основные обязательства, принятые на себя в 2016 году, компанией были выполнены, несмотря на то, что УК работала себе в убыток из-за некорректного расчета тарифа.

Предложенный в 2016 году тариф оказался значительно ниже необходимого, так как был рассчитан некорректно из-за отсутствия опыта работы на домах нашего уровня и недооценки запрашиваемого нами качества и объемов услуг.

Почему мы не ищем другие управляющие компании с более низкими ценами или находящиеся в различных рейтингах выше УК «В лесу»?
Смена управляющей организации в настоящее время не приведет к улучшению качества обслуживания, при этом будет потерян инструмент контроля за деятельностью УК. Мы погружены в процесс настолько плотно, что прекрасно понимаем, сколько такие услуги стоят и, самое главное, что можно исправить и где можно прибавить для того, чтобы улучшить качество обслуживания со стороны действующей УК, нежели «воспитывать» новую и наступать на те же самые грабли.

В чатах обсуждается вариант возврата домов первой очереди под управление УК «Комфорт Эстейт».
Ассоциация относится к такой инициативе бывшей управляющей компании крайне негативно. Считаем, что данная компания и ее главный акционер – «застройщик» дискредитировали себя не только при управлении домами по ул. Лесной, но и на домах, которые они обслуживают на ул. Кленовой, не выполнив многие обещания и не отстаивая интересы собственников перед застройщиком. Финансовое положение компании «Комфорт Эстейт» в части накопленных убытков, по состоянию на 31.12.2018г., хуже в разы, чем положение ООО «В лесу».
Возвращая дома под управление УК застройщика, собственники готовы забыть нескончаемые невыполненные обещания, манипуляции, суды и экспертизы по строительным бракам, допущенным при строительстве домов на ул. Лесной? Забыть текущий суд по протекающему паркингу в 17 доме? Забыть незаконные начисления на машиноместа, и перерасчет по ним, не за весь период существования, а только за период финансово удобный УК «Комфорт Эстейт» и «забытые» долги УК в пользу жителей за машиноместо? Забыть хамское отношение застройщика к собственникам при строительстве третьей очереди домов, когда строительная техника, и ночные работы на стройке мешают их нормальному отдыху?
Напоминаем вам о том, что нынешнее руководство УК «Комфорт Эстейт» еще до недавнего времени руководило УК «В лесу» и ничего существенно лучшего в организации работы компании предложить не сможет. Более того, неясны перспективы управляющей компании застройщика, чьи активы постоянно переходят от одного главного акционера к другому и дальнейшая судьба всего комплекса до сих пор неизвестна, а также непонятна перспектива УК застройщика в целом после окончания строительства.

Считаем, что возврат УК «Комфорт Эстейт» может стать губительным для развития сервиса, не только в первой очереди, но и во всем Микрогороде, так как эта УК работает только в условиях жесткой конкуренции, которую им составляет УК «В лесу». Тариф, который будет представлен данной компанией, будет сугубо маркетинговым, отражающим не истинные затраты, необходимые для качественного содержания ОИ, а «просто меньшим», чем у основного конкурента.

Некоторыми собственниками обсуждается вариант: «ну и пусть придет УК, выигравшая конкурс, объявленный Администрацией, государство нас не бросит».
Считаем такую позицию абсолютно безответственной. Такой вариант развития событий однозначно поставит крест на том количестве и уровне оказываемых услуг, к которым многие привыкли. В муниципальный тариф не заложено обслуживание различных инженерных систем, которыми оборудованы наши дома, детских и спортивных площадок, ворот паркинга, 1,7га газонов и цветников первой очереди. В результате, в тот момент, когда благодаря такому «выбору» всё начнет приходить в упадок, нам с вами всё равно придется вернуться к выбору управляющей компании и кому-то придется взять на себя эту ответственность, стать инициатором собрания и доказать собственникам свою позицию. Собственники, которые сейчас рассуждают в таком ключе, скорее всего, не станут заниматься данным вопросом, а продолжат искать крайних.

Вопрос «Об утверждении существенных условий договора», в том числе тариф «Содержание жилого помещения» в размере 55 руб./м2.
В течение 3-х лет УК «В лесу» работала на обслуживании наших домов по договору управления. Ни для кого не секрет, что все эти годы компания получала убытки от своей деятельности, связанные с некорректно рассчитанным тарифом, который оказался ниже необходимого минимума. В тариф не были заложены некоторые виды работ, а по факту их необходимо было выполнять. Всё это время руководство УК «В лесу» совместно с Ассоциацией жителей пыталось найти точки экономии, при этом обеспечить выполнение всех необходимых работ. При этом некоторые работы приходилось проводить в урезанном виде, либо не проводить совсем. В качестве примера можно привести такую работу, как вывоз снега зимой, на который в тарифе 41,41р. не заложили средства. При расчете тарифа прежний исполнительный директор надеялся, опираясь на свой опыт работы на застройщика, что удастся договориться с застройщиком и возить снег на поле под строительство следующих очередей, но договориться не получилось. В итоге снег всё же вывозили, но не так часто, как нам бы этого хотелось. Многие жители обращались в контролирующие органы, которые выносили предписания и УК выполняла эту работу себе в убыток, убирая, в том числе, проезды и сквер, которые не являются общим имуществом жителей 16-18 домов.
Другой пример можно привести по оборудованию: спустя 3 года с момента установки, вышли из строя чувствительные элементы датчиков содержания СО в воздухе на подземных паркингах и потребовалась их замена. Замену произвести пока не удалось из-за высокой стоимости элементов и приоритетности других работ. Было принято решение вручную по графику включать приточно-вытяжную вентиляцию для проветривания паркингов и недопущения загазованности. И таких примеров много. Прочувствовать до конца потребность собственников в тех или иных услугах, а также понять уровень и количество установленного оборудования в обслуживаемых домах можно только управляя этим имуществом в течение долгого времени, с уверенностью можно сказать теперь, что этот срок не может быть меньше двух лет.

В начале 2019 года по требованию Ассоциации жителей был произведен финансовый анализ состояния ООО «В лесу» по состоянию на конец 2018г. с составлением подробного отчета.
Данный анализ показал, что существующий тариф 41,41руб. является для компании глубоко убыточным. Рекомендацией аудиторов было срочное приведение всего набора услуг к тарифу 41,41 руб./м2, либо скорейшее повышение тарифа. Привести набор услуг к тарифу 41,41руб./м2 на тот момент уже не представлялось возможным, иначе пришлось бы сокращать некоторый набор услуг, который мог повлиять уже не только на привычный комфорт и качество обслуживания, но и на безопасность, следовательно, на рабочей встрече руководства УК и правления Ассоциации было принято решение об обращении к собственникам с целью утверждения нового тарифа, который покрывал бы все расходы.

Со стороны Ассоциации руководству УК «В лесу» было предложено заложить полностью услуги и работы, которые ранее не были учтены в полном объеме:

  • проверка системы дымоудаления (может производиться только специализированной организацией, имеющей лицензию);
  • ремонт и обслуживание приточно-вытяжной вентиляции паркингов;
  • обслуживание установленной за средства собственников системы видеонаблюдения;
  • текущие ремонты в секциях;ремонты детских площадок и замена оборудования;
  • ремонт покрытия в паркингах (появляющаяся колейность в проездах, отсутствие разметки) и многое другое;
  • периодическая замена датчиков СО.

По нашей просьбе управляющей компанией сделана подробная сравнительная таблица, в которой отражен набор услуг, которые оказываются по муниципальному тарифу, по текущему тарифу и по предложенному на голосование. Данная таблица была разослана в каждый почтовый ящик.

Мы с вами, как ответственные собственники, должны понимать, что наш фонд не молодеет и уже перешагнул отметку в 5 лет с момента ввода в эксплуатацию, а значит в дальнейшем нам предстоят достаточно дорогостоящие работы, которые при этом мы еще долго не сможем финансировать из фонда капительного ремонта. Особенность наших домов в том, что мы получили в общую собственность огромные обслуживаемые площади, которые в обычной практике обслуживает худо- бедно Администрация. Собственники обычного муниципального дома обязаны обслуживать придомовую территорию, которая ограничена 5 метрами от стены дома. Мы же с вами обслуживаем значительно большую территорию: детские площадки, скверы, площадку для выгула собак, проезды, тротуары вдоль улицы Лесной и Отрадненского шоссе, цветники, газоны. Площадь мест общего пользования: холлов, тамбуров, проездов паркинга на подземных этажах наших домов, намного больше, чем в обычных панельках, а площадь, за которую мы платим по тарифу содержание жилого помещение, то есть площадь квартир, отличается мало. Наши дома оснащены сложным инженерным оборудованием и системами безопасности. Не думаем, что мы с вами хотели бы, чтобы это все пришло в упадок.

Подход к расчету тарифа «дам чуть меньше конкурента, а там дальше как- нибудь» мы с вами не можем принять. Любой тариф должен охватывать весь набор необходимых работ, часть из которых проводится на постоянной основе, а часть делается регулярно с большим промежутком времени, но деньги на них необходимо накапливать.

Мы, правление Ассоциации, долгое время находимся в плотном контакте с УК и собственниками, практически каждый день мы решаем те или иные задачи и мы, как никто другой, на основании полученного опыта, можем оценить полноту набора услуг, которые необходимы для качественного обслуживания наших домов. Ни один директор новой управляющей компании не знает всего того, с чем придется ему столкнуться, как это знаем мы. Именно мы, в общении с УК, настаивали на том, чтобы новый тариф на 100% отражал потребности собственников и нашего с вами общего имущества. Получилось недешево, но имеем то, что имеем с вами по факту. Красивые комфортные дома и площадки нельзя обслуживать по принципу «кто даст дешевле». Нашу работу часто не видно и она часто критикуется, иногда по делу, но мы всё делаем искренне и с большой долей ответственности за результат.

В связи со всем вышесказанным хотим обратиться к собственникам, чтобы они сделали правильный выбор и поддержали новый тариф. В нем нет излишеств и вознаграждений, он честный.

Ассоциация, со своей стороны, приложит все усилия, чтобы контролировать, как и прежде, деятельность УК, включая расход денежных средств в рамках установленного бюджета.
Также готовы сообщить, что 8 сентября Ассоциация совместно с УК «В лесу»
проведет встречу с собственниками в формате «вопрос-ответ», на которой можно будет задать любые вопросы, относительно проходящего ОСС.

Если Вы хотите задать вопросы членам правления Ассоциации лично,
напишите нам об этом на почту
as.vlesu@gmail.com или обратитесь через
представителя правления Ассоциации в вашей или соседней секции.