Информационный ресурс Ассоциации жителей «В лесу»

Ассоциация жителей, Собрание собственников

Подготовка к общему собранию. Часть 1. Вопрос управления

Дорогие соседи.

Не для кого уже не секрет, что собственность, даже в многоквартирном доме — это большая ответственность.

За микрогородом нужно ухаживать, заботиться о нём. Только так можно поддерживать его в хорошей форме и не растерять что имеем. Делать это нужно профессионально и ответственно. На предстоящем собрании собственников все мы будем решать, кто и как дальше будет заботиться о нашем микрогороде.

В нашем случае есть три варианта на выбор:

  1. Управляющая компания застройщика «Комфорт Эстейт» — наш текущий вариант
  2. ТСЖ (товарищество собственников жилья) — самостоятельное управление
  3. Новая управляющая компания, независимая от застройщика, которую мы находим на рынке на наших условиях — устанавливаем «правила игры» до начала сотрудничества

Подробнее о каждом из вариантов:

  • Управляющая компании застройщика «Комфорт Эстейт». Мы оплачиваем квитанции, остальное – забота управляющей компании. При такой форме управления мы не распоряжаемся денежным фондом, а единственный способ контроля — стандартный отчет перед собственниками один раз в год. Ситуация усугубляется тем, что управляющая компания является фактически (формально это разные компании) подразделением компании Застройщика и большую часть своего времени тратит на защиту интересов застройщика, например, на недопущение крупных гарантийных заявлений от собственников.
  • ТСЖ — самостоятельное управление. Мы сами распоряжаемся денежным фондом, который формируется из наших же коммунальных платежей. Мы сами выбираем подрядчиков, отвечаем за экономию, отвечаем за работу всех инженерных систем, отвечаем за замену песка, вывоз мусора, за исправления гарантийных поломок застройщиком и т. д. Плюсы этой формы – абсолютная финансовая прозрачность, работа в соответствии с интересами собственников и отсутствие коммерческой заинтересованности. Есть существенный барьер – нужна группа людей-собственников, которая фактически посвятит свою профессиональную деятельность заботе о нашем доме. Им придется работать полный рабочий день, чтобы жить нам всем было комфортно. Среди инициативных жителей ещё не нашлось таких кандидатов, поэтому такой вариант серьёзно рассматривать рано. Но работа в этом направлении ведётся, в ближайшее время мы выложим отчет о встрече с председателем ТСЖ одного из митинских домов.
  • Управляющая компания, независимая от застройщика. Мы выбираем управляющую компанию на рынке, ориентируясь на ее репутацию и отзывы жителей. К примеру, мы можем ориентироваться на компании, у которых налажен автоматический прием заявок и отслеживание их выполнения. Сейчас у нас с этим бардак. И так далее. До начала сотрудничества мы можем договориться, что собственники будут влиять на принятие ключевых решений, не дожидаясь общего собрания. К примеру, раз в квартал проводится встреча со старшими и председателями домов, обсуждаются основные проблемы и результаты их решения. При такой форме управления мы получим прозрачность приближенную к ТСЖ и будем использовать профессиональные навыки и ресурсы независимой управляющей компании. Жители будут осуществлять надзорные функции, а не делать всю работу самостоятельно. Риск совершить ошибку при выборе управляющей компании — это минус. Но как говорил Стивен Кинг: «Когда боишься того, что ты можешь увидеть за дверью, биться о стену, наверное, безопаснее». Надо просто правильно сформировать требования, задавать много вопросов и прокатиться лично проверить, как дела у  кандидатов на объектах.

Проблемы с УК  «Комфорт-Эстейт»

С 2014 года не решены проблемы, которые полностью находятся в ведении выбранной нами год назад УК «Комфорт-Эстейт», именно как компании от застройщика. Среди них:

  • Некорректно работающая противопожарная система. При ее срабатывании квартирные двери и двери лестничной площадки могут блокироваться (система дымоудаления создает чрезмерную разницу давления между смежными помещениями, нет системы компенсации). «Комфорт-Эстейт» несколько раз заявляла о решении данной проблемы, но ситуации вновь и вновь повторяются, проблема не решена до сих пор. Читайте статью про «пожарку».
  • Незаконное выставление квитанций на паркинг в размере 1500 рублей. Детали тут. Особенно это касается тех, кто не подписал договор на обслуживание. Те же, кто подписал, прекрасно помнят, как принимались квартиры и как требовали подписать договор на управление паркингом (соответствующий пункт был в договоре с Застройщиком), иначе грозили не выдать ключи от квартиры. Большинство, конечно же, подписало, т.к. люди не хотели обращаться в суд, а хотели быстрее въехать в свою собственную квартиру. А повод конечно же был. Никто ведь не отменял понятие – «Навязанная услуга».
  • Отсутствие квартирных счетчиков тепла. Детали можно почитать в этой статье. Застройщик по закону обязан установить индивидуальные приборы учета тепла. Застройщик бездействует, УК «Комфорт-Эстейт», которая должна блюсти наши интересы и радеть за энерго-эффективность никак этому не мешает. Только после кропотливо проделанной всеми неравнодушными жителями работы, после организованной одной из наших соседок встречи в администрации Красногорского района, где директора УК заставили в протокольном виде написать исковое заявление к застройщику и только после организованного Советом жителей микрогорода сбора подписей и подачи в прокуратуру соответствующего обращения, Застройщик начал проявлять активность в этом вопросе. Причем, выбрал в итоге совершенно неудобную модель теплосчетчиков, которая крепится к каждому радиатору и потребует от собственника ежемесячного ручного сбора информации с каждого счетчика, с каждого радиатора!
  • Протечки фундамента и межэтажного перекрытия паркинга.

Эти основные проблемы УК «Комфорт-Эстейт» обязана была исправить, направив соответствующие гарантийные запросы к Застройщику или, хотя бы, с самого начала своей работы проинформировать жителей об имеющихся проблемах. Надо понимать, что мы до сих пор не знаем, что творится с остальными инженерными системами и не начнет ли всё ломаться после завершения гарантии на инженерные системы домов в декабре 2016, со всеми неприятными последствиями для наших с вами кошельков.

Несомненно, имеется еще большее количество мелких проблем, которые УК «Комфорт-Эстейт» исправляет «как может» по нашим заявлениям.

Итоги

Сегодня мы находимся в ситуации, когда денежный фонд находится в ведении УК от Застройщика. Прозрачности никакой, а решать реальные проблемы приходится инициативным жителям. Причем, в объеме, почти таком же, как в случае с ТСЖ. И это безвозмездно (то есть даром ))) , в свободное от основной работы время. Все основные проблемы были подняты внимательными жителями. Ни по одной из них со стороны текущей УК не было оказано помощи без предварительных длительных препираний. Вот такая вот защита интересов собственников.

Что нам делать дальше?

На очередном собрании необходимо решить, мы либо:

  • Остаёмся с управляющей компанией застройщика «Комфорт Эстейт». Процитируем одного из жителей, точно описавшим нашу ситуацию: «Миссия нашей УК — протянуть пять лет и бросить со всеми проблемами, когда закончится гарантия». Надо будет только оптом прикупить вот это %-)
  • Находим управляющую компанию независимую от застройщика на рынке. Внимательно изучаем возможности компании, ее опыт на рынке, как организована работы с заявками, какой опыт по решению проблем с застройщиком, как проводятся согласования с жителями и прочее. Рассматриваем их тариф на обслуживание. Озвучиваем «правила игры» до начала сотрудничества.

Что уже сделано инициативной группой жителей

В силу ограниченности времени, инициативная группа жителей пока смогла проработать полностью только один уверенно подходящий нам вариант с альтернативной УК, провести интересную встречу с опытным руководителейм ТСЖ из Митино и, также, от одной УК ждем предложение. (Изначально выбор основывался  на рейтинге УК по МО и Москве, просмотрены их отчетности и произведено сравнение с отчетностью нашей УК. Также был проведен обзвон с выяснением начальных условий. По разным причинам нам многие не подходят. К примеру, для нас обязательным условием является наличие в микрогороде офиса УК с профильными сотрудниками. Не все УК могут себе это позволить.)

Детальная информация по предложениям УК будет появляться в отдельных статьях со следующей недели.

Сегодня мы обращаемся к собственникам, которым не все равно в каком состоянии поддерживается наше имущество и какими методами это осуществляется: Соседи, нам необходимо обсудить этот основополагающий вопрос!

От нашего выбора зависит, как мы будем жить дальше, насколько спокойными и уверенными мы будем в следующем году относительно содержания наших домов. Ждем от вас идей и предложений по сложившейся ситуации. Можете не стесняясь присылать свое мнение относительно представленных вопросов. Отлично, если вы сможете рекомендовать хорошую УК, с которой можно провести переговоры (а если сами обо всем договоритесь и принесет готовый вариант, то цены вам не будет!) Будем рады, если посоветуете человека, который сможет помочь с проработкой вопроса с ТСЖ, если считаете это актуальным. Если вы сами являетесь владельцем или руководителем УК – также приглашаем вас заявить о себе.

И да, на собраниях секций планируется присутствие кого-то из рабочей группы. Это поможет ответить на многие вопросы, а также вы сможете лично убедиться, что эти люди – ваши самые обычные адекватные и позитивные соседи, которые просто нашли возможность уделить время этим вопросам.

Ждем ваших откликов: [email protected]

Рабочая группа «Тарифы и коммуникации»:

  • Алексей Аспидов, старший секции 16-5
  • Марина Аргунова, старшая секции 17-10
  • Никита Веденкин, старший секции 17-2
  • Наталья Гольбрайх, старшая секции 16-13
  • Елена Дементьева, старшая секции 17-3
  • Сергей Душечкин, старший секции 17-7
  • Дмитрий Елизаров, старший секции 16-2
  • Максим Колопеев, 17-3
  • Александр Куроптев, старший секции 16-7
  • Мария Кононова, 16-6
  • Ксения Ошлакова, старшая секции 16-4
  • Сергей Пацев, старший секции 18-1
  • Александр Сафонов, 17-5
  • Антон Степаненко, 17-13
  • Олег Слабинский, старший секции 16-12
  • Екатерина Швидченко, старшая секции 17-13

Профессиональная сфера участников:

финансовый консалтинг, оценка экономической эффективности проектов, экономика предприятия, проектирование зданий, дизайн и архитектура, управление компанией в сфере строительных материалов со штатом более 40 человек, маркетинг, реклама, связи с общественностью, телекоммуникации.

Участники рабочей группы также благодарят жителей, которые оказывали помощь в проработке вопросов, присылали свои комментарии, участвовали в рабочих встречах , писали обращения и давали различные консультации. Большое спасибо всем жителям, кто поддерживает подписями!

И “дай пять” идеологу статьи и парню-соседу, отважно вычитывавшему материал с точки зрения “понятности”, грамматики и пунктуации!