Сергей Свиридов, старший партнер, вице-президент по развитию компании Sminex, рассказал порталу Novostroy-M.ru о том, почему многие застройщики имеют собственные управляющие компании и чем это может грозить будущим жильцам новостройки.
Сергей, скажите, почему управляющие компании от застройщиков, которые раньше работали только в элитном сегменте, стали появляться в комплексах массового сегмента?
Основная причина появления управляющих компаний от застройщиков в массовом сегменте жилья объясняется тем, что 99,9% всех жилых комплексов массового сегмента (эконом- и да и комфорт-класс нередко) сдаются с большим количеством недоделок и имеют значительную долю строительного брака. Сдать их независимой, внешней УК практически не реально.
Кроме того, первые два года, пока действует гарантия от застройщика покупателям квартир, застройщику важно через УК контролировать все действия собственников квартир – потенциальных истцов в адрес строительной компании. Управляющая компания позволяет на месте, быстро решать какие-то проблемы, проводить мелкий ремонт, решать конфликтные ситуации и пр. Таким образом УК не дает перенести на строительную компанию серьезные обязательства по устранению глобальных недоделок, которые требуют масштабных работ – вскрытия изоляции, кровли, замены инженерных систем.
Если же это будет независимая управляющая компания, то она вполне может пойти по нежелательному для застройщика пути – выявит реальные серьезные недоделки, предъявит претензии, а то иск строительной компании. Она сама заинтересована в устранении недостатков, с которыми в противном случае компании придется сталкиваться в процессе эксплуатации дома и как-то на них реагировать. Для внешней УК нет никакого смысла и выгоды перекладывать эти проблемы на себя.
Можно ли сегодня приблизительно подсчитать, какова доля на рынке управляющих компаний от застройщиков?
Практически у всех массовых застройщиков в новом строительстве есть собственная управляющая компания. Для застройщиков единичных, что называется, «случайных» игроков, ситуация обратная. Но сейчас на рынке в массовом сегменте преобладают системные застройщики, поэтому там всегда присутствуют собственные управляющие компании. Причем, иногда эти УК могут быть формально и не аффилированы с застройщиком, но только формально. Такая «независимость» выгодна для выстраивания отношений с покупателями, поскольку создает ощущение того, что УК на стороне жильцов, но по факту это не так.
Какие действительно объективные плюсы и минусы у компаний от застройщиков?
Для застройщика управление недвижимостью все же бизнес не профильный. Выстроить работу УК так, чтобы она была прибыльной, крайне непросто. Сделать это можно либо путем повышения расценок на услуги, либо оптимизацией затрат. Первый путь мало эффективен, поскольку крайне не популярен у потребителей услуг пр. Путь оптимизации затрат же долгий и сложный процесс выстраивания бизнеса. И для застройщиков массового сегмента, где жильцы не готовы нести сколько-нибудь серьезные затраты на эксплуатацию, это становится проблемой.
Вообще есть какая-то статистика, как часто жильцы меняют УК от застройщика на стороннюю?
На самом деле, поменять УК от застройщика на внешнюю в первые два года после сдачи дома в эксплуатацию достаточно сложно. Если застройщик занимает жесткую позицию в этом вопросе, то практически нереально. А вот через два года застройщик, возможно, будет даже счастлив, если это произойдет.
Думаю, что те немногочисленные истории, когда смена УК происходила в первые два года, связаны с высокой сплоченностью группы жильцов, которая упорно работает над этим вопросом. Смена же внутренней УК после гарантийного срока может довольно безболезненно произойти и потому, что сам застройщик не против такого поворота событий. Если он понимает, что выйти «в ноль» по затратам на УК и уж тем более сделать ее работу прибыльной не реально, если у него нет стратегии по развитию этого бизнеса, то особых возражений не возникает.
На ваш взгляд, в каких случаях смена УК от застройщика на стороннюю будет действительно эффективной, а в каких ничего не изменит? Когда игра стоит свеч?
В элитном и бизнес-сегментах интересы УК и владельцев квартир до некоторой степени совпадают. Здесь управляющая компания под влиянием своей материнской компании создает стиль жизни, чтобы потом он стал продающим преимуществом. А будущие жильцы-покупатели ищут этот стиль жизни и готовы за него платить. В массовом же сегменте интересы УК и интересы жильцов расходятся.
Внутренняя УК в силу специфики своего бизнеса не может привлечь новых покупателей в рамках одного дома кроме тех, что уже есть, но при этом она заинтересована в завышении своей прибыли. Получить прибыль можно либо через повышение цен на услуги, либо через снижение издержек путем упрощения процессов обслуживания. Жильцам же хочется максимального количества услуг за минимальную цену. Цели сторон практически диаметрально противоположны.
Поэтому внешним УК приход на смену внутренним интересен в принципе только в первые два года, когда профессиональная управляющая компания имеет возможность выявить все недоделки, которые допустил застройщик. На этом этапе интересы УК и жильцов совпадают. Управляющей компании это позволяет минимизировать свои издержки в будущем: ей не придется проводить дорогостоящие ремонтные работы, менять некачественные инженерные системы за счет жильцов, поскольку в первые 2 года это обязанность застройщика. Жильцам это тоже выгодно, поскольку недоделки, обнаруженные в гарантийный срок, не лягут на их плечи в будущем. По истечении гарантийного срока пути УК и жильцов, что называется, расходятся.
Придя на объект после истечения гарантийного срока, новая управляющая компания, изучив ситуацию и состояние объекта, скажет, что для эксплуатации понадобится сделать едва ли ни капитальный ремонт. Кто за это будет платить? Застройщик уже не обязан этого делать – два года гарантии истекли. Жильцы, безусловно, не заходят брать на себя эти затраты. А новая УК делать ремонт за свой счет не станет тем более.
Однако не исключен вариант, что на рынке управления недвижимостью могут появиться УК-дисканутеры, пирамидальные управляющие компании, которые будут принимать объект не глядя, собирать с жильцов деньги, и латать дыры на объектах, принятых в эксплуатацию ранее. В результате качество эксплуатации упадет в разы по сравнению с тем качеством, которое обеспечивала УК от застройщика. Собственная управляющая компания будет стремиться к сохранению хоть какой репутации, поскольку это влияет и на репутацию застройщика в целом. У компаний no name, которые берут клиентов низкой ценой, такой задачи нет. Поэтому я бы крайне не рекомендовал жильцам менять внутреннюю УК на внешнюю, если последняя существует всего 1-2 года, показала за это время взрывообразный рост клиентов. Очень велика вероятность, что это компания-«пирамида».
Каковы перспективы управляющий компаний от застройщиков? Их доля на рынке будет увеличиваться или уменьшаться? Что будет способствовать этому?
Я думаю, что их доля будет расти, поскольку происходит консолидация рынка. Сейчас, особенно на фоне кризиса, большинство мелких, ситуационных, застройщиков покинут рынок, останутся только крупные системные игроки, для которых собственная управляющая компания по вполне обоснованным причинам – необходимость.
