Уважаемые жители микрогорода.

Наши соседи, входящие в группу по тарифам, которые уже больше года пытаются разобраться с непрозрачностью наших коммунальные платежей и перерасходами затрат на отопление, подготовили разъяснительную статью про методику перерасчета. Статья не маленькая, возможно кто-то всю не осилит. Поэтому выводы мы приводим сразу, а разъяснения –  уже за ними.

Итак, перерасчет выполнен начиная с сентября 2015 года. В УК объяснили этот период тем, что начиная с этого месяца ЕПД (единый платежный документ) был разделен на квитанцию по жилому помещению и отдельно квитанцию на машиноместо с учетом тарифа 1500 руб. То есть начиная с сентября 2015 открыли финансово-лицевые счета отдельно на квартиру и на машиноместо. А до этого выставлялась одна квитанция квартира + машиноместо и как сделать перерасчет за тот период «не понятно». Учитывая, что в УК предлагают взаимозачет по квитанциям (квартира↔ машиноместо), проблема разных лицевых счетов, по-нашему мнению, «надута» из воздуха и нет очевидных причин не сделать перерасчет за весь период существования необоснованного и незаконного тарифа 1500 руб.

Выводы

Полную проверку и правовую оценку действий со стороны УК должны дать Жилищная Инспекция и Прокуратура.  Мы лишь обозначим принципиальные моменты, которые должны стать поводом задуматься над вопросом, кто и как управляет нашим общим имуществом.

  1. Есть все основания полагать, что действия УК «Комфорт Эстейт» попадают под статью 14.7 КоАП РФ «Обман потребителей». Обмеривание, обвешивание, обсчет, введение в заблуждение относительно потребительских свойств, качества товара (работы, услуги) или иной обман потребителей.
  1. УК «Комфорт Эстейт» в рамках незаконного тарифа по обслуживанию паркинга (1500руб. за одно машиноместо) заложила в него ежемесячные одинаковые плановые расходы на тепловую энергию. При этом не обеспечила эксплуатацию объекта (подземного паркинга) с учетом плановых затрат— допустила перерасход тепловой энергии. Перерасход коммунального ресурса в финансовом выражении – это бизнес-риски УК. Собственники не обязаны покрывать расходы УК на неэффективную эксплуатацию многоквартирного дома. И совершенно не обязаны делать это «задним» (во всех смыслах этого слова) числом.
  1. Использовалось незаконное формирование тарифа 1500 и формирование платежей за коммунальные услуги, а именно — дробление, вычитание и уменьшение показаний общего прибора учета тепла.
  1. Форма и порядок перерасчета противоречат действующему законодательству и договору управления многоквартирным домом, который размещен на сайте УК «Комфорт Эстейт» (пункты 6.2; 6.3; 6.4)

Разъяснения к выводам

Пункт 2. Перерасход энергии.

Завышенные расходы на использование тепловой энергии во многом связаны с «нормативными», по мнению представителей УК, температурами в местах общего пользования 20 и более град. С.

Справка

Приложения №1 раздел VI, Постановления Правительства РФ от 06.05.2011 №354(ред. от 25.12.2015)

Обеспечение нормативной температуры помещений, за исключением жилых, принимается в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации о техническом регулировании (ГОСТ Р 51617-2000).

ГОСТ Р 51617-2000«Жилищно-коммунальные услуги. Общие технические условия»

п.п. 4.16.2. В отапливаемых помещениях жилых зданий, коммунальных гостиниц и прочих коммунальных мест проживания должна быть обеспечена температура воздуха в соответствии с таблицей 3 и требованиями СНиП 2.08.01.

Согласно таблицы 3

Вестибюль, общий коридор, передняя в квартирном доме, лестничная клетка— температура воздуха в помещениях в холодный период года — 16 град. С

При этом сотрудники УК вводят собственников в заблуждение, указывая на завышенную температуру на паркинге как на «пожелания-запрос» группы собственников на данный уровень «комфорта» и скрывая факт возможного наличия конфликта интересов, т.к. генеральный директор управляющей компании ООО «Комфорт Эстейт» в лице Нагорняка В. С. одновременно занимает должность генерального директора ООО «ТЭСИС», с которой, в свою очередь у УК ООО «Комфорт Эстейт» заключен  договор теплоснабжения находящихся под ее управлением многоквартирных домов. Компания ООО «ТЭСИС» является собственником котельной и тепловых сетей, обеспечивающих теплоснабжением и горячим водоснабжением многоквартирные дома Микрогорода «В лесу». (информация взята с официальных сайтов компаний, расположенных в сети интернет. Сайт УК ООО «Комфорт Эстейт» — http://comfort-est.ru  Сайт ООО «ТЭСИС» — http://tesis-mo.ru).

Также стоит отметить, что в марте 2016 г. по поручению УК ООО «Комфорт Эстейт» эксперторм ООО «РОТЭРИСС» и Инновационного кластера разработчиков технологий и приборов, обеспечивающих надежность, энергоэфективность и безопасность объектов техносферы («ИК НЭБ») было произведено исследование режимов работы ИТП и находящихся в них узлов учета тепловой энергии на объектах (в домах 16, 17, 18 ул. Лесная).  В заключении Технического отчета (мнение специалиста №010400-Э-13) присутствует явная рекомендация: «Требуется усилить контроль за режимом изменения температуры воздуха в паркинге, температура воздуха не должна превышать +5°C.»

Справка

СП 113.13330.2012

6.3.1* В отапливаемых стоянках автомобилей расчетную температуру воздуха в помещениях для хранения автомобилей следует принимать не менее +5°С, в постах мойки, ТО и ТР — плюс 18°С, в электрощитовой, насосной пожаротушения, узле ввода водопровода — плюс 5°С.

После этого отчета старшими в секциях был проведен опрос, какая температура на паркинге будет комфортна для жителей. На основании ответов в повестку общего собрания собственников 2016 года внесен вопрос № 21. «Об утверждении температур на паркингах и в МОП, поддержание которого на протяжении всего отопительного сезона обязана обеспечить обслуживающая дом организация. Утвердить температурный коридор, поддержание которого на протяжении всего отопительного сезона обязана обеспечивать обслуживающая организация, в диапазоне от 12 до 17 градусов Цельсия для -1 и -2 этажей паркинга и в диапазоне от 16 до 18 градусов Цельсия для МОП многоквартирного дома.

Справка  

Из того же Технического отчета (мнение специалиста №010400-Э-13)

«Если температура на автостоянке будет больше нормативной +5°C всего на 5 градусов, то затраты на отопление автостоянки (паркинга) увеличиваются на 48%».

 

Все мы помним какая была температура на паркинге в зимний период (доходила до +24 град. С). Реальные последствия таких расходов теплоэнергии теперь отражены в том числе в перерасчетах.

Пункт 4. Противоречие законодательству

Форма и порядок перерасчета противоречат действующему законодательству и договору управления многоквартирным домом, который размещен на сайте УК «Комфорт Эстейт» (пункты 6.2; 6.3; 6.4)

В соответствии с договором управления многоквартирным домом, который размещен на сайте УК «Комфорт Эстейт», критериями качества работы Управляющей компании являются: — эффективно выполненные мероприятия по управлению Общим имуществом Многоквартирного дома (пункт 7.5.)

Форма перерасчета, суммы перерасчета, формирование начислений, завышенные температуры — все эти составляющие идут в разрез как с действующим законодательством так и с Эффективными мероприятиями по управлению Общим имуществом МКД.

В своём ежегодном отчете за 2015 год, размещенном на официальном портале https://www.reformagkh.ru/myhouse/profile/view/9071786/  УК «Комфорт Эстейт» вообще не показала, что обслуживала -1 и -2 этажи в наших многоквартирных домах.

На портале reformagkh УК «Комфорт Эстейт» в паспорте каждого дома указала Общую площадь дома. Но при этом:

  • общую площадь нежилых помещений УК указала без учета площадей машиномест
  • общую площадь помещений, входящих в состав общего имущества, УК указала без учета площадей МОП на -1 и -2 этажах.

Соответственно в своём отчете УК показала, что не несла затрат на обслуживание -1 и -2 этажей наших домов. Это официальный ресурс. Это отчет и перед жителями и перед государством. И в этом отчете нет затрат на паркинг!

Вопрос: на каком основании сейчас УК делает перерасчет затрат на отопление, электричество и холодную воду на -1 и -2 этажах, если все затраты на дом окончательны и уже показаны в отчете?

Почему Управляющая компания, признавая, что -1 и -2 этажи являются частью многоквартирного дома, не указала эти площади в паспорте? А тем самым и не показала на что уходили те самые 1500 руб. с каждого машиноместа.

Справка

Частью 10 статьи 161 Жилищного кодекса РФ организации, осуществляющие деятельность по управлению многоквартирными домами, обязаны раскрывать информацию о своей деятельности путем публикации её на официальном сайте в сети Интернет, предназначенном для этих целей.

Ресурс reformagkh.ru приказом Министерства регионального развития Российской Федерации от 2 апреля 2013 года № 124 определен официальным сайтом в сети Интернет, предназначенным для раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами. Информация раскрывается в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 23 сентября 2010 г. N 731 «Об утверждении стандарта раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами», а также Приказом Минстроя России от 22 декабря 2014 г. № 882/пр «Об утверждении форм раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами».

Разъяснения по методике расчета

Структура перерасчета

Сейчас УК пересчитала квитанции за 10 мес. машиноместо с учетом реального фактического потребления ком.услуг, обслуживания по муниципальному тарифу и начисления расходов в квитанции в соответствии с Постановлением Правительства №354. Далее сумма затрат сопоставлена с теми платежами, которые выполнил собственник исходя из тарифа 1500 руб. Разница — это долг УК.

Почему в квитанции на паркинг две строки за отопление

Строка отопление №1 (самая верхняя) — это фактическое начисление за отопительный период 2015-2016 (октябрь — апрель). Начисления в квитанцию по данной строке выполнены с учетом показаний общедомового прибора учета тепловой энергии за каждый месяц отопительного периода. Строка отопление №2 (самая нижняя в квитанции) — начисление за отопление по нормативу. Согласно объяснениям полученным от представителей УК, в 2015 году счета за отопление в отопительный период 2014-2015 не выставлялись, поэтому расходы на отопление в отопительный период 2014-2015 покрываются за счет выставленных счетов в последующем неотопительном периоде (весна-осень 2015). При этом начисления выполнялись исходя из норматива на 1м2. Оплата за отопление в данном режиме шла по сентябрь 2015, т. е. до момента начала отопительного периода 2015-2016, далее уже все шло в рамках показаний прибора учета тепловой энергии. Т.е. строкой №2 мы как бы платим за отопление паркинга за период «зимы» 2014-2015 года.

Почему в квитанции за жилое помещение в июле присутствует отопление

В тариф на машиноместо были заложены плановые расходы на отопление — 269 руб. в месяц из расчета оплаты этой услуги в течение всего года.

Для исключения «двойной оплаты» отопления на паркинге УК из ежемесячных показаний общедомового прибора учета тепла вычитала определенный % тепловой энергии — примерно 32-36%. Т.е., фактически, УК сама создала  на ровном месте ситуацию, при которой нарушаются правила начисления + усложняется логика платежей за коммунальные услуги.

Нужно понимать, что для паркинга нет отдельных технических помещений, в частности, потребление тепловой энергии предусматривается от общего для всего МКД индивидуального теплового пункта (ИТП). Общий прибор учета тепловой энергии, который располагается на границе балансовой принадлежности, фиксирует общее суммарное потребление всего МКД, в том числе: паркинга, жилой части и коммерческих помещений + МОПы и приготовление ГВС.

Т.к. не все жилые или нежилые помещения наших домов оборудованы индивидуальными приборами учета тепловой энергии (вернее таких индивидуальных приборов нет в принципе), размер платы за коммунальную услугу по отоплению определяется исходя из показаний коллективного (общедомового) прибора учета тепловой энергии. В данном случае действующее законодательство (Постановление Правительства №354) не предусматривает действия, которые проводила УК при формировании начислений за коммунальные услуги, а именно — дробление, вычитание и уменьшение показаний общего прибора учета тепла.

Далее: либо плановые затраты на отопление паркинга не соответствуют фактическим расходам тепловой энергии, либо затраты тепловой энергии на паркинг меньше, чем УК вычитала из показания общедомового прибора учета тепла. Установить это практически невозможно.  На отдельном контуре паркинга в ИТП есть прибор учета тепла, но у него нет поверки. Разница значений  — УК «принимает» на отопление паркина в феврале 406,0705 Гкал, показание однопоточного счетчика на отдельном контуре паркинга в ИТП за тот же период — около 130 Гкал. Общее потребление всего 16 корпуса в феврале 2016 г составило 1107,12 Гкал.

Проследим, как формировалось начисление за отопление в феврале 2016 на примере 16 корпуса (квитанция за квартиру)

В расчете принимается Sобщ — сумма площадей жилых и коммерческих помещений. Площадь всего паркинга и площадь МОП не учитываются. Из показаний общедомового прибора учета тепла не вычитают потребление МОП. В общей расчетной площади МОП не суммируется. Таким образом, потребление тепловой энергии на отопление МОПов в Гкал, распределяется по квартирам в рамках индивидуального потребления пропорционально площади квартиры.

Sобщ35 396,4м2

Потребление 16 го корпуса за февраль — 1 107,12 Гкал

На 16 корпус для приготовление ГВС в феврале ушло 224,26 Гкал

Паркинг 16 корпуса в феврале потребил 406,0705 Гкал (т. е. это то количество энергии, которое УК «откидывало» как объем, идущий на паркинг)

ИТОГО (Расчетный объем тепловой энергии) — 1 107,12 - 224,26 - 406,0705 = 476,7895 Гкал.

ИТОГО (Удельное потребление на 1м2) — 476,7895 / 35396,4 = 0,01347Гкал/м2

ИТОГО (Начисление в строке отопление в квитанции, квартира общей площадью — 70,3 м2) — 0,01347 × 70,3 × 1833 = 1 736 руб.

1 833 руб/Гкал — тариф на оказание услуги, устанавливается администрацией.

Теперь, в чем смысл перерасчета и откуда дополнительные начисления за тепло в квитанции за июль 2016.

Начисление за отопление формируется в рамках Постановления Правительства №354: Расчетное потребление тепловой энергии принимается по показаниям общедомового прибора учета тепла за минусом количества тепловой энергии, которое идет на приготовление ГВС;

В расчете принимается Sобщ — сумма площадей жилых помещений, коммерческих помещений и всех машиномест на паркинге.

Sобщ33 870,6 + 7970,8 = 41 841,4 м2

Потребление 16 го корпуса за февраль — 1 107,12 Гкал

На 16 корпус для приготовление ГВС в феврале ушло 224,26 Гкал

ИТОГО (Расчетный объем тепловой энергии) — 1 107,12 - 224,26 = 882,8535 Гкал.

ИТОГО (Удельное потребление на 1м2) — 882,8535 / 41 841,4 = 0,0211 Гкал/м2

ИТОГО  (Отопление, квартира общей площадью — 70,3 м2) — 0,0211 × 70,3 × 1833 = 2 718,94 руб.

Фактически, это та сумма, которую мы должны были заплатить за отопление жилого помещения в феврале исходя из показаний общедомового прибора учета тепла и распределения мест общего пользования в рамках паркинга как части МКД (т. е. все помещения паркинга, за исключением машиномест, являются общим имуществом). Сумма во многом зависит и «нагрета» фактическими завышенными температурами в местах общего пользования надземной части дома и на  паркинге (20 и более °C).

Сумма перерасчета для квартиры за февраль 2016:

2 718,94 - 1 736 = 982,94 руб. Разница между начислением за отопление с учетом фактического потребления МКД и той суммой, которая была начислена в феврале с учетом «манипуляций» УК с показаниями общедомового прибора учета тепла.

Паркинг с учетом фактического потребления коммунального ресурса — отопление.

Потребление 16 го корпуса за февраль — 1 107,12 Гкал

На 16 корпус для приготовление ГВС в феврале ушло 224,26 Гкал

ИТОГО (Расчетный объем тепловой энергии) — 1 107,12 - 224,26= 882,8535 Гкал.

ИТОГО (Удельное потребление на 1м2) — 882,8535 / 41 841,4 = 0,0211 Гкал/м2

ИТОГО  (Отопление, маш.место общей площадью — 14,9 м2) — 0,0211 × 14,9 × 1833 = 576,28 руб.

Фактически, это та сумма, которую мы должны были заплатить за отопление машиноместа в феврале, исходя из показаний общедомового прибора учета тепла и распределения мест общего пользования в рамках паркинга как части МКД. При этом: оплата только в рамках отопительного периода; оплата исходя из фактических температур на подземном паркинге и в местах общего пользования (20 и более °C).

А выводы мы разместили в самом начале статьи 

Скоро на сайте будет размещен шаблон обращения  жителей в государственную жилищную инспекцию.

Поступает много вопросов оплачивать ли эти платежки. Не будем ничего советовать, только поясним.

  • Самое плохое, что можно сделать —принципиально не платить.
  • Можно оплатить только сумму из 9 столбца «всего начислено за период» в квитанции за квартиру.  Сумма по перерасчету при этом никуда не денется до полного урегулирования вопроса.
  • Можно оплатить всю сумму из квитанции, но будут ли возвращены эти средства, в случае признания ЖИ незаконности выставления этих квитанций, мы не знаем

Статьи по теме:

Июльские квитанции: что это было и какие наши действия 

Законно ли мы платим 1500 за паркинг 

Дополнительные разъяснения про тариф 1500