Продолжаем отвечать на письма жителей. Для удобства чтения и поиска ответа на интересующие вас вопросы мы изменили формат этой рубрики.
№1. Почему в составе учредителей новой УК «В лесу» доля жителей только 25%?
В статье про потенциальную УК написано, что вклады формируются исходя из принципа 75/25. Почему именно эта пропорция? Про 25% понятно – это блок пакет. Но тогда в правлении доля представителей жителей всего лишь 25%, не сможет ли УК ООО «ДЭЗ» протаскивать свои решения? Почему доля вкладов не 60/40 или 50/50? Нашему партнерству будет доставаться больше прибыли на распределение на благо наших 3 домов. Далее, кто будет вести бухгалтерию и готовить отчетность? Бухгалтерия УК ООО «ДЭЗ»?
Ответ: Пропорция 75/25 в пользу УК ООО «ДЭЗ» выбрана в такой пропорции лишь для распределения прибыли между УК ООО «ДЭЗ» и Некоммерческим Партнерством. Поскольку для УК данная деятельность является в первую очередь коммерческой и они мотивированы на зарабатывание прибыли, то можно признать, что соглашение, достигнутое нами о нашей части данной прибыли в 25% можно назвать успешным. Этот проект достаточно уникальный. Ни одна другая УК, рассматриваемая нами, как альтернатива не предлагала нам делиться своей прибылью, в том числе конечно же и существующая УК «Комфорт-Эстейт». Эти деньги позволят нам решать какие-то нестандартные задачи, не входящие в наш основной тариф, при этом не обращаясь каждый раз с протянутой рукой ко всем жителям.
Если вы в своем вопросе спрашиваете про бухгалтерию НП и кто ее будет вести, то у нас будет выбор: вести ее самим, нанять бухгалтера со стороны или воспользоваться услугами бухгалтера УК «В лесу» за отдельную плату. В любом случае — это очень незначительные затраты, которые НП легко может себе позволить.
№2. Какая доля прибыли будет у НП от деятельности новой УК «В лесу» и какая доля в принятии важных решений?
В статье написано про распределение дивидендов (п.2) – откуда цифра 76%? Вклад ООО «ДЭЗ» составляет пока 75%. Откуда лишний 1%, распределяемый в пользу ООО «ДЭЗ»?
Ответ: В статье идет перечисление тех пунктов, где у Некоммерческого Партнерства жителей будет возможность заблокировать решение. Вот выдержка из статьи: Принятие решений об избрании единоличного исполнительного органа, крупных сделок и сделок с заинтересованностью, распределение дивидендов —76% (семьюдесятью шестью процентами) долей в Уставном капитале вновь создаваемой УК «В лесу», т.е. НП жителей микрогорода будет иметь блокирующий пакет. Т.е. говорится лишь о том, что при распределении дивидендов у нас также будет блокирующий пакет голосов, такой же, как при выборах генерального директора и проведения крупных сделок.
№3. ДЭЗ и УК ООО «ДЭЗ» в чем разница?
ДЭЗ, как правило, это государство. Не будет ли нам сверху спущены «желто-зеленые» бордюры, забивание на все и хамские бабульки, работающие в ДЭЗ. Да, Совет МВЛ встречался с ДЭЗ ,но не «потемкинская деревня» ли это! Когда к вашему приезду все причесали и т.д?
Ответ: В нашем случае УК ООО «ДЭЗ» — это полностью частная компания со сложившимся исторически названием. В ней нет сколько-нибудь государственного капитала.
По поводу зеленых бордюров и прочих атрибутов государственных ДЭЗов тоже можно не беспокоиться, т.к. все значимые решения руководство вновь созданной управляющей компании «В лесу» будет решать совместно с правлением НП. В этом и заключается основная привлекательность такой формы взаимодействия. УК и жители становятся партнерами.
№4. Будет ли в микрогороде аварийно-ремонтная служба?
Будут ли необходимые специалисты присутствовать круглосуточно в мвл- электрик, инженер, сантехник? Или мне надо звонить в колл-центр, обслуживающий 300 домов, слышать «мы работаем с 9 до 18 с пн по пт» и бросание трубки? Или же «ваш звонок очень важен для нас, оставайтесь на линии» и через дцать минут мне только ответят, а квартиру, условно, уже зальет? А сантехник будет ехать к нам из Красногорска? Есть же такая вероятность. Где гарантия, что не надо будет ждать тридцать лет и три года с новой УК? Сегодняшняя УК очень оперативно реагирует на все мои заявки, я вижу для себя риск, что променяем ее на не пойми что с гос. управлением и вместо МвЛ через пару лет у нас будут цветные хибарки, с разломанными качельками, зеленым бордюром, а зато НП с 25% новой УК.
Ответ: В наших домах обязательно будут находиться специалисты ремонтных и аварийных служб, в частности электромонтеры и электрики. Мы не окажемся на отшибе со своими проблемами. Колл-центр, да, будет единым и находится он в г. Красногорск на ул. Ленина, 45, но его задача — это грамотный прием заявок и переадресация их в ремонтные и прочие службы, параллельно уведомляя клиентского менеджера, который в дальнейшем следит за степенью исполнения заявок жителей, общаясь, в том числе, непосредственно и с заявителем и, получая от него оценку качества выполнения услуг. Вот клиентский менеджер, как и основные специалисты, будет находиться как раз таки в микрогороде.
№5. Можно ли сделать перерасчет оплаты паркинга за прошедший период?
По моим грубым прикидкам коммунальные платежи по нашей квартире с новым тарифом, предложенном Советом, будут ниже, чем в текущей схеме (не миллионы, но все же), думаю, так будет у многих. Также у многих не подписан договор на паркинг. В связи с этим вопрос – будет ли это означать для тех, у кого не подписан договор, пересчет всего периода по новому тарифу и возврат излишне уплаченных денежных средств?
Ответ: Да, по сумме платежа вы правильно поняли. По поводу перерасчета за паркинг: если у вас не был подписан договор уже сейчас можете спокойно подавать заявление на перерасчет в действующую УК «Комфорт Эстейт», не дожидаясь результатов собрания. Все платежи начислялись ранее с нарушениями. Если у вас не был подписан договор на паркинг, вам должны были начислять плату в размере 36,2 руб. (действующий тариф) х 11 м2 (площадь вашего машиноместа) = 398,2 руб и коммунальные платежи за потребление ОДН соразмерно площади в собственности, все как это начисляется сейчас в квитанции за квартиру.
№6. Какие условия вступления собственников в Некоммерческое Партнерство?
Не совсем понятно с созданием самого НП. В статье написано, что любой житель МОЖЕТ войти в его состав, однако, требований или обязательных условий касательно этого нет. Честно говоря, я вижу определенные риски возникновения конфликтов и разногласий между НП и жителями, которые в него не войдут. Может быть, есть какие-то условия по его созданию (например, минимальное количество собственников).
У меня есть некоторые опасения, что форма управления через НП может вызвать недовольство у многих именно за счет того, что жители теперь тоже решают. Да, я лично считаю, что это очень круто и действительно наиболее оптимальное сочетание прозрачности, управляемости, вовлеченности и трудозатрат. Есть некий риск, который я вижу, просто хотела уточнить, вдруг этот момент потенциальной конфронтации с теми, кто не войдет в НП, уже как-то обсуждался. И когда я говорю о возможном ограничении, речь идет о минимальном пороге, например, не менее чем 50%+1 жителей. Чтобы как раз у остальных, кто не вошел, было меньше оснований трепать нервы тем активным соседям, кто и так много времени и сил тратит на то, чтобы сделать наш МВЛ лучше.
Также не очень ясен вопрос участия в НП второй очереди – сейчас в статье речь идет только о 3 домах, понятно, что у второй очереди собственности пока нет, однако, не хотелось бы, чтобы у них создавалось ощущение «изгоев», т.к. их решение играет существенную роль в выборе УК.
Ответ: Участниками Некоммерческого Партнерства жителей может стать любой собственник помещения в микрогороде. Ограничивать их количества нет смысла, т.к. могут возникнут вопросы о недоверии, непрозрачности и т.п. Причем органом управления созданного партнерства будет Правление во главе с Председателем, которые будут выбираться из общего числа участников НП открытым голосованием. Вот, как раз таки, количество людей в правлении будет ограничено и будет выбрано столько его членов, сколько необходимо для его успешного функционирования.
Конечно же ваши опасения мы разделяем и обязательно сделаем так, чтобы в НП вошло наибольшее количество собственников (более 50%+1) для придания легитимности всем решениям НП. Тем более, что форма вступления в НП очень проста – заявление от собственника в установленной форме. Пользуясь случаем приглашаем всех жителей в дальнейшем вступить в партнерство и влиять на его деятельность уже тем, что иметь право голоса при выборе Правления и Председателя.
В случае выбора жителями предлагаемой нами формы управления нашими МКД через связку НП-УК, в любом случае останутся те вопросы, которые по жилищному законодательству можно решить только через проведение ежегодного Общего Собрания Собственников. Поэтому те собственники, которые не пожелали вступить в НП, смогут влиять своим голосом на принятие самых важных решений при проведении общих собраний – это конечно же вопросы, связанные с тарифами, возможными дополнительными услугами, формы управления МКД и пр.
По поводу участия второй очереди микрогорода «В лесу» в создаваемом НП: конечно же в будущем жители 2-й очереди обязательно должны стать полноправными членами создаваемого партнерства – это только вопрос времени, т.к. в этом году жители не готовы полноценно принять участие в такой работе из-за того, что только лишь идет активная фаза заселения и люди еще не объединились для решения своих насущных вопросов и у них нет возможности пока голосовать в связи с отсутствием свидетельств о собственности. Мы ни в коем случае не оставим их без внимания и примем их в наше партнерство, т.к. хотим таки создать единую концепцию развития микрогорода.
№7. Могут ли убытки от деятельности новой УК распределяться на НП?
Если НП жителей становится со-учредителем новой УК, будет ли это означать, что оно не только участвует в распределении прибыли (дивидендов), но также и несет потери в случае убытков? Если да, то каким образом, за счет чего эти убытки будет покрывать партнерство?
Ответ: НП участвует только в распределении прибыли, никакие убытки УК «В лесу» партнерство не покрывает.
№8. Как новая УК будет работать с дебиторской задолженностью?
Хотелось бы чуть более подробно услышать про умение работать с дебиторской задолженностью – есть ли какие-то показатели, которые подтверждают это (процент просроченной и безнадежной ДЗ, средний срок просрочки по платежам и т.д.).
Ответ: Мы детально изучали методы работы, предлагаемой нами к голосованию, новой УК с должниками. Для этой цели у них выделены отдельные юристы, которые активно ведут досудебную, судебную работу и взаимоотношение с судебными приставами. Не хочется вдаваться в подробности их работы, но их результаты впечатляют: на тех домах, где они работают 1 год и более уровень собираемости платежей близок к 100%.
В настоящее время наша действующая УК «Комфорт Эстейт» совершенно не занимается такой работой, а лишь развешивает вежливые обращения к жильцам с просьбой погасить долг. Такая мягкая позиция со стороны УК приводит в перспективе к очень печальным последствиям.
И вопросы, ответы на которые вы читали в прошлой статье.
№9. Какая выгода для собственника будет от смены УК, какая будет экономия при новом тарифе и новой системе расчетов?
Насколько я понимаю из статей, то основные претензии к УК следующие:
- Тарифы завышены, в т.ч. на паркинг. Этот вопрос меня волнует, если можно сменой УК сократить сумму в квитанции , то это здорово. На сколько конкретно можно сократить? На 100 рублей или на 1500 ?
Ответ: Мы предлагаем в нашем материале образцы расчетов по старой системе и новой системе, в которой видны те статьи, где возможна экономия и ее размеры.
№10. Почему мы хотим сменить УК?
Насколько я понимаю из статей, то основные претензии к УК следующие:
- Плохо организованна оперативная работа по заявкам. Согласен, что можно организовать лучше. Не будет большим чудом сделать личный кабинет с онлайн статусом заявок, отчетностью и чатом. Но лично меня это не затрагивает. Смену УК только ради этого я не поддержу.
- Провальная и неконструктивная проектная работа. Я слежу за сложностями, с которым инициативная группа сталкивается при взаимодействии с УК по вопросам противопожарной системы, протечек, озеленение, счетчиков тепла, охраны. Но вопрос с охраной уже решен, протечки на паркинге меня не затронули (тьфу тьфу), счетчики, как я понимаю, уже меняют. Я поддержу новую УК, если бы понимал, а желательно представлял, как её выбор озеленит наши дворы и придаст им дополнительной красоты. Сейчас лето и у нас достаточно симпатично. Будет лучше? Как именно?
Ответ: Работа с заявками жителей — это безусловно важная часть работы УК, которая как раз таки затрагивает, без исключения, всех жителей рано или поздно и здесь у действующей УК «Комфорт Эстейт» явный провал, причем без видимых перспектив. Прорабатывая вопрос о смене УК, мы уделяли этому очень много внимания и в предложенном варианте новой компании работа клиентской службы не вызывает особых сомнений. При этом никто не ставит перед собой задачи — смену УК только лишь из-за плохой работы с заявками жителей. Это решение созрело в комплекс накопившихся проблем, о которых мы многократно оповещали жителей в своих статьях и на собраниях.
Можно рассмотреть лишь несколько из них и этого уже хватит для принятия решения: неудовлетворительное обслуживание инженерных систем наших домов, которое в перспективе приведет к полному их старению и выходу из строя до установленного производителем срока эксплуатации, что повлечет за собой огромные траты со стороны жителей, отсутствие прозрачности в платежах, неудовлетворительная работа по заявкам жителей, перерасход энергоресурсов, сознательное отсутствие информированности жителей по многим вопросам, затрагивающим нас — работа пожарной сигнализации и дымоудаления, отсутствие счетчиков тепла и пр., а также отсутствие внятной и целенаправленной борьбы с неплательщиками. Ну последнее точно не к нам, скажете вы? Раз они не переживают за дебиторскую задолженность, значит им и так хватает — подумаете?
Рассмотрим данную проблему на конкретном примере. Кстати, вы упомянули о том, что вопрос с охраной решен, а какой был способ его решения — инициативной группой был проведен конкурс, разработаны все маршруты патрулирования, рассчитана сумма ежемесячной оплаты и готовое решение было представлено жителям на голосование. После чего УК подписала договор с ЧОП и внесла в платежные документы строку с охраной. Теперь же, возвращаясь к теме задолженности, УК постоянно намекает нам о том, что в связи с недостаточностью сбора денег с жителей, они будут вынуждены сократить количество постов, либо совсем отказаться от услуг ЧОП. Но постойте! Ведь есть решение собственников, есть суммы, выставленные в квитанциях — собирайте деньги, это задача УК, а не жителей. Вот всего лишь маленький пример, как неплатежи влияют на нас.
№11. Есть ли риски при смене УК?
Вижу следующие риски в смене УК :
- Ошибка в выборе УК. Мы ошибемся с выбором или УК нас обманет, а в результате обслуживание домов встанет — перестанут вывозить мусор, чинить лифты, менять лампы.
- Саботаж прежней УК и застройщика. Последствия аналогичны п.1. Возможно будут проблемы с электричеством или водой, потому что подрядчики связаны с застройщиком.
- Вырастит ежемесячная оплата, но по факту изменений я не увижу. Вы как люди, погруженные в вопрос, считаете смену УК правильным решением. Вы публикуете много аналитического материала, те кто его подробно изучают, наверное смогут принять правильное решение. Помогите остальным жителям прийти к нему. Смена УК — это риск. Думаю что без понятных и серьезных обоснований большинство жителей не сможет на него решиться.
Ответ: Если разобрать риски, которые вы видите при смене УК, то можно ответить следующее: ошибку в выборе УК безусловно можно допустить, но мы настолько скрупулезно подошли к выбору новой компании, что такие глобальные риски, как вы себе их представили в виде отсутствия освещения, сломанных лифтов грязных замусоренных дворов можно исключить на 100%. Более того, выбрав способ управления, который предлагается жителям на рассмотрение, мы сами будем иметь возможность влиять на выбор ключевых подрядчиков, отвечающих за указанные работы.
Касаемо саботажа УК «Комфорт-Эстейт» и Застройщика с возможным отрезанием нас от энергоресурсов, можно сказать, что не разделяем вашей острой обеспокоенности, в связи с тем, что на нашей стороне закон и никто не позволит в 21 веке в Московской области оставить жилые дома без света и воды. У нас с вами есть право выбора Управляющей компании и мы его реализуем. Более того, сделав правильный выбор, мы как раз таки исключим многие манипуляции с энергоресурсами между Управляющей и Ресурсоснабжающими компаниями, отражающимися в наших платежках за квартиру в виде расчетов за отопление МОП и электроэнергию МОП. Ведь ни для кого не секрет тот факт, что в настоящее время наша УК никак не заинтересована в экономии энергоресурсов, а наоборот исполняет волю единого акционера, продавая нам необходимое ему количество тепла, воды и, в меньшей степени, электричества. Из этого следует, что только лишь сменив УК от Застройщика на независимую УК мы получим реальное влияние на повышение энергоэффективности наших домов, поставив данную задачу непосредственно перед директором УК и, имея рычаги воздействия на него.
Если рассмотреть ваши опасения по поводу возрастания квартирной платы, то можно с уверенностью сказать, что ежемесячная оплата не вырастит при смене УК, т.к. все определяется действующими тарифами, которые мы с вами утвердим на Общем Собрании Собственников. Останется только контролировать расход энергоресурсов (смотрите предыдущий абзац).
№12. Как будут исполняться гарантийные обязательства застройщика при новой УК?
Я хочу высказать своё мнение. Только без обид. На мой взгляд Вы пытаетесь совершить революцию. Сломать все и ничего взамен. Вы уводите жителей от насущного к глобальному. Смена УК. А кто будет отвечать по обязательствам застройщика и аффилированной компании?
Думаю нужно спросить жителей и систематизировать претензии к УК. И только после их устранения можно говорить о смене УК.
Пример. При приемке квартиры был составлен список недочетов. Думаете кто-то их устранил? Дальше. За почти два года проживания что стало с лоджией? Плесень. Внутренняя отделка. Хочется высказаться по другому. А сколько она стоит? За что мы заплатили?
Электрика. Опять пример. Перегорела лампочка. Вроде все просто. Пошёл купил новую и поменял. Нет. Произошло что такое, что потребовало вызов электрика из УК. Хорошо что жена юрист. Ведь потребовали денег за устранение их же проблем. А кто занялся ремонтом.
Получить сведения от главного инженера УК о коммуникациях невозможно. Опять пример. Квартира студия. Хочу сделать стенку-перегородку. Нужно крепить к полу. А как? В этой зоне проходят трубы отопления. Как сказать рабочим что если попадёте в трубу то зальёте всю секцию? Сначала сходил к главному инженеру и попросил предоставить схему коммуникаций. Общались лично. Обещал лично все отправить на почту. Прошло полгода.
Я все это к чему. Революционеров в России всегда хватало. Только после что? Разруха, грязь, нищета))) Возвращаюсь к смене УК. Моё мнение такое. Пусть сначала заплатят за все а потом можно и их послать.
Ответ: Уважаемый сосед, есть четкое убеждение в том, что если мы с вами и дальше будем сидеть и ждать устранения всех перечисленных вами недостатков и не устраивать «революций», то ничего и не произойдет. При этом большинство безобразий, о которых вы пишете относятся конечно же к Застройщику и вам обязательно необходимо поторопиться с претензиями к нему, т.к. срок гарантии на инженерные коммуникации составляет 3 года с момента подписания вами акта приема-передачи, а на строительные конструкции данный срок — 5 лет.
С другой стороны, Управляющая Компания, позиционирующая свои плюсы, как раз таки, в своей прямой аффилированности к застройщику, должна помогать нам решать все эти вопросы планомерно и правильно. Можно было бы предложить некий механизм, в котором УК явилось бы посредником между жителями и Застройщиком. Но мы этого не видим и не ощущаем на себе. При этом в те моменты, когда это не удобно для УК, нам говорят: Это не наши вопросы! Пишите застройщику! А когда необходимо создать благоприятный фон вокруг УК, то нам сразу говорят о том, что такие формы взаимодействия возможны. В тех же вопросах предоставления чертежей на инженерные коммуникации, о чем вы пишете в своем письме, можно было проявить себя по другому. Все это вопросы общей клиентоориентированности и желании быть первыми помощниками жителей в их проблемах. Ничего этого мы и близко не видели за 2 года, которые мы прожили вместе.
Поэтому, если вернуться к вашему основному посылу — пусть сначала заплатят, а потом их можно послать — никто ничего не заплатит, пока не будет судебного решения. Судебного решения не будет, пока не будет обращения туда от жителей, либо их доверенного лица, которым по некоторым вопросам может стать и Управляющая Компания.
№13. Как будет рассчитываться платеж тем, у кого нет машиноместа?
Подскажите, пожалуйста, сейчас готовится собрание собственников жилья МвЛ. Предложен новый тариф 50 р/м2, который включает в себя оплату паркинга. Но как в таком случае будет рассчитываться платеж тем, у кого нет машиноместа. Какая для них выгода?
Ответ: Внесем уточнение в ваш вопрос: новый тариф в размере 50руб./м2 предложен нам со стороны нашей действующей УК «Комфорт-Эстейт».
Далее по сути вопроса: если утвердить данный тариф Общим Собранием Собственников, то для тех жильцов, у которых нет машиноместа оплата за квартиру вырастет пропорционально увеличению тарифа с учетом того, что они будут в своих платежах оплачивать содержание Общедомового Имущества (ОИ) всего дома, -1 и -2 этажи и от этого никуда не уйти, т.к. -1 и -2 этажи является частью нашего дома, так же, как чердаки, лестницы, крыши и пр. и мы должны содержать их в исправном состоянии без привязки к тому, есть у меня машиноместо или его нет. При этом жильцы, не имеющие машиноместа, могут пользоваться Местами Общего Пользования (МОП) в паркингах, наряду с другими жителями, у которых есть эти самые машиноместа. У собственников квартир, не являющихся дополнительно владельцами машиномест, так и останется одна квитанция, по которой Вы будете оплачивать квартплату.
У собственников машиномест добавится квитанция, по которой они будут оплачивать свое машиноместо, исходя из того же тарифа, что будет утвержден. Например: 50 руб./м2 х 11 м2 = 550 руб. плюс плата за коммунальные услуги на ОДН пропорционально кв.м в собственности, такая же квитанция, которую мы получаем за квартиру.
Далее вернемся к тарифу, который предложила утвердить нам УК «Комфорт-Эстейт» — 50 р./кв.м. Как говорится в нашей последней статье о выборе УК, мы задались вопросом справедливости предложенного тарифа и провели независимое исследование рынка таких услуг, найдя при этом отличное, по нашему пониманию предложение УК ООО «ДЭЗ», которое будет применимо для, вновь созданной с участием жителей, УК «В лесу», которое мы и хотим выносить на голосование жителей — 41.41 руб./м2 с учетом содержания и обслуживания паркинга.
