Дорогие соседи!
Как мы ранее уже освещали в своих статьях, в ходе подготовки повестки Общего Собрания Собственников 2016 г. многоквартирных домов (далее — МКД) 16, 17, 18 рабочей группой был составлен перечень вопросов для голосования жителей. Один из наиболее важных вопросов, вновь вставшем перед нами в этом году — это выбор способа управления нашими Многоквартирными домами, а также утверждение тарифа на следующий год, расчет которого был запрошен в УК «Комфорт-Эстейт» (далее — УК КЭ), в настоящее время обслуживающей наши дома. Поскольку документально подземные паркинги (этажи -1 и -2) являются частью наших МКД и данный факт был подтвержден Генеральным директором УК КЭ на встрече с рабочей группой, нами было предложено рассчитать тариф на содержание и ремонт МКД 1-й очереди таким образом, чтобы в него уже входила плата за содержание МОП паркингов (этажей -1 и -2) и нам не приходилось бы иметь второй договор на их содержание, оплата по которому в настоящее время составляет 1500 рублей в месяц.
В результате расчетов УК КЭ была представлена смета расходов на содержание и ремонт МКД первой очереди, в которой нам был предложен тариф 50 руб./м2 (смета расходов прилагается). На встрече с рабочей группой ГД УК КЭ дал понять, что в случае, если данный тариф не будет утвержден Общим Собранием Собственников, то далее УК КЭ не сможет продолжать вести безубыточную хозяйственную деятельность по содержанию наших МКД 1-й очереди.
В ходе подбора альтернативного способа управления нашими домами и для проработки обоснованности ценового предложения УК КЭ и его соответствию рыночной стоимости нами была проведена работа по поиску предложений на рынке ЖКХ от других Управляющих компаний. После обработки данных рейтинга, проведения встреч с руководителями Управляющих компаний, выезда на обслуживаемые ими объекты недвижимости, расчета альтернативных тарифов и форм управления, мы получили в настоящий момент достаточно интересное предложение от УК ООО «Дирекция Эксплуатации Зданий» г. Красногорск (www.lenina45.ru) (далее УК ДЭЗ), как по тарифам, так и по качеству обслуживания зданий и по самой форме управления. Данное предложение заключается в том, чтобы дать возможность жителям войти в состав учредителей вновь создаваемой УК через создание Некоммерческого Партнерства, при этом доля жителей (доля НП) во вновь создаваемой УК будет равна 25%, а УК ООО «ДЭЗ» — 75%. Схема прилагается.
Какова конструкция такого сотрудничества?
Частная холдинговая структура УК ДЭЗ, имеющая огромный опыт обслуживания жилого фонда в Красногорском, Одинцовском и других районах Московской области (под их управлением находится более 300 домов), создаст для управления домами в микрогороде отдельную компанию, в состав учредителей которой войдут Некоммерческое партнерство жителей микрогорода (25%) и холдинговая структура ООО «ДЭЗ» (75%). Устав новой компании (нами предложено название для данной компании — УК «В лесу») согласуется с Правлением Некоммерческого партнерства. Существенными положениями Устава будут:
1. Все крупные сделки и сделки с заинтересованностью требуют единогласного одобрения учредителей.
2. Избрание Единоличного исполнительного органа (Генерального директора) Управляющей компании — только при наличии единогласного решения учредителей.
3. Все ключевые решения, касаемо текущего обслуживания и ремонтов наших домов принимаются на совместных заседаниях Правления Некоммерческого Партнерства с руководством УК ДЭЗ и ООО «В лесу»
Таким образом жители становятся реальными участниками деятельности УК «В лесу», как в содержательном смысле (контроль качества услуг, их объема и сроков предоставления), так и в финансовом (Некоммерческое партнерство, как учредитель получает дивиденды от прибыльной деятельности УК «В лесу», которые могут быть потрачены только целевым образом на благоустройство и содержание наших домов).
В Некоммерческое партнерство может войти любой собственник, написав заявление о вступлении. Органом управления созданного партнерства будет Правление во главе с Председателем, которые будут выбираться из общего числа участников НП открытым голосованием. Вот, как раз таки, количество людей в правлении будет ограничено и будет выбрано столько его членов, сколько необходимо для его успешного функционирования.
Председатель Правления Некоммерческого партнерства является Представителем жителей в новой ООО, управляющей нашими МКД, и на оперативной основе взаимодействует с управленческим составом новой УК «В лесу», формирует и привлекает рабочие группы из числа членов Некоммерческого партнерства для реализации проектов на территории микрогорода.
Что это даст нам, как жителям?
1. Контроль за деятельностью УК «В лесу», в том числе финансовый.
2. Принятие решений об избрании единоличного исполнительного органа, распределение дивидендов, утверждение крупных сделок и сделок с заинтересованностью — 76% (семьюдесятью шестью процентами) долей в Уставном капитале вновь создаваемой УК «В лесу», т.е. НП жителей микрогорода будет иметь блокирующий пакет.
3. 25% прибыли от деятельности вновь созданной УК «В лесу» принадлежат собственникам МКД и расходуются ими исключительно на благо наших МКД.
4. Некоммерческое партнерство позволяет собственникам МКД через членство в НП самим зарабатывать на некоторых видах услуг, таких, как доходы от провайдеров, аренды и пр. и направлять эти средства опять же на развитие инфраструктуры наших МКД.
5. Общение с УК «В лесу» в рамках партнера, а не в рамках «просящего с дающим».
Данная форма управления отлично совмещает в себе две формы управления — это ТСЖ (активное участие жителей в управлении МКД) и УК (накопленный опыт в управлении МКД, энергосбережении, устоявшийся штат сотрудников, наличие лицензии, опыт работы с подрядчиками и пр.).
Кто может войти в Некоммерческое Партнерство жителей?
— Любой собственник недвижимости в микрогороде на основании заявления.
Кто управляет НП?
— Правление во главе с Председателем, выбранное из числа членов НП.
Какие еще отличительные особенности в новой УК «В лесу» в случае ее выбора:
1. Тариф на содержание и ремонт, предложенный Управляющей компанией ООО «Дирекция Эксплуатации Зданий» равен 41,41 руб./м2, включая обслуживание -1 и -2 этажей наших домов, по сравнению с 50 руб./м2, предложенные УК КЭ (пояснительная таблица прилагается) при тех же исходных данных по объему оказываемых услуг, что заложены в тариф УК ООО «Комфорт Эстейт».
2. Большой опыт УК ДЭЗ в управлении жилым фондом — более 300 домов в управлении на данный момент. Все дома взяты по управление УК ДЭЗ путем проведения общих собраний собственников.
3. Умение работать с дебиторской задолженностью, которая зачастую влияет на нормальное функционирование жилого фонда.
3. Свой штат узких специалистов, содержание которых может позволить себе только крупная компания.
4. Опыт работы с крупнейшими подрядными организациями, за счет чего УК имеет возможность получить более качественную услугу за меньшие деньги.
5. Свой Call-центр и клиентский отдел, работу которых рабочей группе жителей МВЛ удалось проинспектировать в момент посещения УК ДЭЗ. Отличительной их особенностью является прослеживаемость всех заявок, поступивших в Call-центр, клиентским менеджером, который в дальнейшем снимает данную заявку с исполнения только путем получения удовлетворительной оценки о качестве оказанной услуги от Заявителя.
6. Фонд заработной платы менеджеров высшего звена распределяется на все объекты, находящиеся под управлением ДЭЗ.
7. Создание службы ремонта и эксплуатации, а также организации всех необходимых служб, таких, как паспортист, расчетчик, непосредственно в микрогороде, т.е. жители не останутся отрезанными от основных ремонтных, аварийных и прочих служб Управляющей Компании.
8. Реализация крупных проектов, инициаторами которых являются жители, и, требующих больших финансовых затрат, например проект видеонаблюдения, за счет выплаты части дивидендов от деятельности УК «В лесу», что называется «вперед», до истечения отчетного периода.
9. При реализации крупных проектов по инициативе жителей, таких как видеонаблюдение, озеленение, дорожное движение, охрана и пр. УК ДЭЗ не требует с нас дополнительных процентов за обслуживание данных программ и покрытие возможной дебиторской задолженности. От нас требуется только принять решение Общим Собранием Собственников. Все остальные вопросы по сбору необходимых средств они берут на себя. Для примера, при реализации подобных проектов с УК Комфорт-Эстейт мы закладываем, по их требованию, плюсом 5% за ведение данного проекта (из действующих — охрана, из предложенных нами — ведеонаблюдение и дорожное движение) и еще возможных неплательщиков — до 20%, что конечно же увеличивает платежи с каждой квартиры, и, не смотря на это, в те моменты, когда возникают трудности с дебиторской задолженностью жителям сразу же объявляется о том, что возможны сокращения или перебои в поставках тех или иных проектов, одобренных жителями на Общем Собрании Собственников.
10. Опыт работы в донесении необходимой информации до жителей через сайт компании, групп в социальных сетях и пр.
Мы предлагаем в самое ближайшее время пригласить руководство УК ДЭЗ на презентацию своего предложения жителям микрогорода, во время проведения которой у каждого желающего будет возможность задать свои вопросы и в дальнейшем сделать осознанный выбор на предстоящем Общем Собрании Собственников.
Пояснения к тарифу
Схема Некоммерческое Партнёрство
