ОСС 2019: про подрядчиков, РСО, долги и честность

В этой статье Ассоциация жителей «В лесу» даёт развёрнутые комментарии на актуальные вопросы по ситуации с подрядчиками УК, долгами и их причинами.

По истечению первого года управления домами по ул.Лесной стало понятно, что тарифа 41,41 руб/м2 не хватает для выполнения всего набора услуг, который требуется нашим домам.

Что можно сделать?

1. Сократить набор или объем услуг. При этом встает вопрос какие услуги и на сколько сокращать, в связи с чем решение было принято в пользу услуг, которые не значительно влияют на техническое состояние домов и прилегающей территории. Например, всем набивший оскомину, вывоз снега сократили примерно в два раза.
2. Провести повторное ОСС с увеличением тарифа. От этого сразу отказались в связи с тем, что реальный тариф можно получить только после 2-3 лет эксплуатации, взяв реальные затраты по объекту и те услуги, которые необходимо добавить, особенно касающиеся капитальных работ.
3. Перераспределять затраты с одной статьи на другую, при этом постоянно искать точки экономии, принимая возможные убытки.
4. Честно показать собственникам финансовую и бухгалтерскую отчетность, в которой видны убытки компании и совместно принимать решения по выходу из ситуации.

Откуда долги подрядчикам?

1. В связи с тем, что основные услуги оказываются в объеме, ранее согласованном с собственниками в договоре управления и соглашении о намерениях, но при этом денег, получаемых от собственников по статье «Содержание жилья» не хватает, плюс имеется дебиторская задолженность собственников, постоянно возникает определенная финансовая «дыра», которую нужно чем-то закрывать. Эта дыра как раз сказывается на оплатах подрядчикам и РСО. Более того, в нашем случае эта финансовая дыра постоянно растет.
2. Деньги, которые постоянно через суд забирает РСО (ниже мы опишем откуда берется долг РСО), требуя своевременной оплаты своих счетов, влияют на платежи подрядчикам.

Что сделать, чтобы размер этой дыры не сказывался на оплатах подрядчикам и собственниках, которые хотят получать услуги в полном объеме?

1. Договориться с подрядчиком, либо официально прописать в договоре отсрочку платежа в 60 или более дней от даты выставления актов, чтобы кассовый разрыв не влиял на оплату. Это не всегда получалось, особенно с теми подрядчиками, которые достались в наследство от УК «Комфорт Эстейт». Этот случай можно разобрать на примере ЧОП «Мангуст», предыдущего клининга «Служба уборки», или компании «Тесла Групп», подрядчику по слаботочным системам. Данным компаниям, по договоренности, всегда оплачивали с отсрочкой платежа в 60 дней. Но произошел нестандартный случай – Исполнительный директор УК «В лесу» со всей командой уходит в УК «Комфорт Эстейт». При этом, на встрече с представителями Ассоциации и исполнительным директором УК «В лесу», который вот-вот должен уйти, достигается договоренность о том, что подрядчиков у нас резко не срывают, а дают нам время для поиска новых, учитывая, что впереди зима. Но! Видимо поступают новые вводные и перечисленные выше подрядчики практически одновременно начинают требовать полного расчета и ультимативно заявляют о прекращении обслуживания в случае, если их решение не будет исполнено. Конечно же, учитывая, финансовую «дыру» эти требования выполнить невозможно и клининговая компания с «Тесла Групп» уходят в один день, полностью оголив свои фронты. С ЧОП «Мангуст» же мы вступаем в переговоры, вначале они категорично заявляют свою позицию и требуют, в том числе через чаты, полного погашения задолженности. Ассоциация быстро проводит новый конкурс, находит подрядчика и представляет его, в том числе ЧОП «Мангуст». После чего ЧОП «Мангуст» заявляет о том, что он готов остаться на условиях отсрочки 60 дней – т.е. тех условиях, в которых он всегда работал. Ассоциация, понимая в тот момент, что нашли ЧОП куда лучше, чем «Мангуст», отказывает ему в продлении договора. При этом (если говорить о честности, порядочности и прочих вещах), УК «В лесу» подписывает все акты выполненных работ данным подрядчикам, не препятствуя закрытию всех предыдущих объемов и чётко понимая, что данные компании выйдут против них в суды. Ну а дальше нужно было дожидаться решения судов, в которые подали подрядчики, покинувшие нас. Можно поговорить про порядочность УК «В лесу» в этом случае, которая выплатила в результате всем с полна, а можно поговорить о порядочности бывшего Исполнительного директора и тех подрядчиков.
2. Взять кредит в банке и платить по нему проценты, которые еще больше будут добавлять в расходную часть. УК «В лесу» и Ассоциация решили не идти данным путем. Мы договорились со всеми подрядчиками, которые нас сейчас обслуживают об официальных отсрочках, прописанных в договорах. Это конечно же не закрывает финансовую «дыру», но позволяет не вступать в тяжбы с подрядчиками. Из всех, кто у нас остался от застройщика до сегодняшнего дня – это «Иннова Сервис» и да, по ним у нас есть проблемы. Есть отставание в оплатах, им было направлено письмо с графиком погашения задолженности, они его отвергли и потребовали полного погашения долга. УК «В лесу», понимая, что такой расклад событий может повлиять на качество оказываемых услуг и техническое состояние системы, а также понимая невозможность погасить долг одним платежом, заключает договор с новым подрядчиком. При этом, по прежнему, «Иннова Сервис» предложено принять схему погашения и УК «В лесу» готова полностью с ней рассчитаться без каких-либо судов и «кидков».

Откуда долги РСО?

1. Из-за того, что УК выставляет собственникам отопление по схеме 1/12, а ООО «Тэсис» требует с нее платежей по фактически потребленному ресурсу, возникает кассовый разрыв, который можно покрыть только доходами по статье «Содержание жилья» или банковским кредитом. Ни то, ни другое делать, как мы считаем, нельзя, поэтому свою позицию УК всегда отстаивает в судах.
2. В долгах РСО есть суммы, которые не покрываются платежами (начислениями) собственникам, они возникают из-за недостаточности установленных нормативов на ОДН и несовершенства законодательства. Глубже копать в этом материале нет возможности, при желании расшифруем эти цифры, но они исчисляются миллионами потерь УК годовом выражении.

Нет никаких манипуляций УК и вывода денежных средств подрядчиков и РСО, а есть только две проблемы – нехватка действующего тарифа и несовершенное законодательство, позволяющее ресурсникам забирать свои долги вперед других компаний-подрядчиков. А вот манипуляции подобного рода информацией со стороны конкурентов присутствует постоянно.

Ну и наконец. Что сделано, чтобы впредь не иметь таких проблем?

1. В 2019 году, по итогам 3-х лет работы УК «В лесу» на объекте, рассчитан тот тариф, который позволит нам получать весь набор услуг, позволяющий качественно управлять домами. Данный тариф представлен на суд собственников и УК, совместно с Ассоциацией жителей защищает данный тариф. Если мы его примем, то у нас не будет впредь таких проблем, которые мы испытывали эти три года.
2. Продолжать вести безжалостную борьбу с собственниками – неплательщиками, всеми имеющимися в арсенале УК законными способами.

Теперь по поводу честности.

Мы считаем, что абсолютно честно со стороны УК, не перекладывая свою ответственность на собственников, управлять домами в том объеме, который был прописан в соглашении о намерениях и договоре управления, решая все проблемы внутри участников общества «В лесу» и не переваливая с больной головы на здоровую, учитывая то, что действующего тарифа реально не хватает.

Мы считаем честным полное погашение долгов подрядчикам со всеми пенями, не увиливая и не пытаясь скосить объемы, что можно было сделать некими актами, подписанными собственниками. Да, договориться не получилось – это большой минус, но было к этому приложено максимум усилий.

Мы считаем, что честно выйти к собственникам с предложением нового тарифа и защитить его перед ними.

Мы считаем нечестным рассчитать такой тариф, который просто понравится собственникам, но не будет включать в себя части работ и услуг.